Depozyt notarialny - co to właściwie jest?

Przy sprzedaży nieruchomości klienci często pytają jak zabezpieczyć zapłatę ceny, skoro podpisanie aktu i przelew zazwyczaj nie następują jednocześnie?

Tutaj pojawia się dobre rozwiązanie: depozyt notarialny.

Na czym polega depozyt notarialny?

Kupujący wpłaca pieniądze na rachunek bankowy notariusza, który przyjmuje je na przechowanie w związku z czynnością dokonywaną w jego kancelarii. Notariusz sporządza protokół przyjęcia depozytu, określający m.in. odbiorcę pieniędzy i termin ich wydania. Taka możliwość wynika wprost z przepisów a konkretnie z art. 108 Prawa o notariacie.

W praktyce można ustalić, że środki trafią do sprzedającego po zawarciu umowy sprzedaży. Sprzedający zyskuje potwierdzenie, że pieniądze są już zdeponowane. Trzeba też precyzyjnie określić zasady zwrotu środków na wypadek gdyby transakcja nie doszła do skutku.

Czy sprzedający może żądać wpłaty przed podpisaniem umowy?

Może postawić taki wymóg jako element negocjacji, ale nie istnieje ustawowy obowiązek korzystania z depozytu przy sprzedaży nieruchomości. Strony mogą uzgodnić go jako element sposobu rozliczenia transakcji - zgodnie z zasadą swobody umów. Dopóki nie wiążą ich wcześniejsze zobowiązania, sprzedający może uzależnić zgodę na sprzedaż od zaakceptowania takiego rozwiązania przez kupującego.

Co w sytuacji, gdy umowa przedwstępna została już zawarta? Wtedy mamy do czynienia z zupełnie inną sytuacją. Mianowicie, sprzedający nie może jednostronnie dopisać obowiązku wcześniejszej wpłaty środków do depozytu. Zmiana w tym zakresie wymaga każdorazowo uzgodnienia między stronami.

Co warto ustalić wcześniej?

Przede wszystkim:

• kwotę i termin wpłaty,
• warunki wypłaty sprzedającemu,
• zasady zwrotu kupującemu,
• podział kosztów.

Moim zdaniem, przemyślane przygotowanie depozytu pomaga zabezpieczyć interesy obu stron transakcji.